Rendement brut vs rendement net : quelle différence ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. C'est un indicateur rapide mais trompeur car il ignore toutes les charges. Le rendement net déduit la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance PNO, les frais de gestion, et la vacance locative. C'est le seul indicateur pertinent pour comparer des investissements.

Au-delà du rendement net, le rendement net-net (ou net d'impôts) intègre la fiscalité applicable (IR + prélèvements sociaux de 17,2 %). Il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime choisi (micro-foncier ou réel).

Charges à prévoir dans un investissement locatif

Poste	Estimation
Taxe foncière	1 à 2 mois de loyer
Charges copro non récupérables	15 à 25 % des charges totales
Assurance PNO	100 à 250 €/an
Frais de gestion locative (si agence)	6 à 10 % des loyers
Provision travaux / entretien	3 à 5 % des loyers
Vacance locative	1 à 4 semaines/an

Questions fréquentes

Quel est un bon rendement locatif en France ?

Un rendement brut de 5 à 7 % est considéré comme correct. En net, visez au minimum 3,5 à 4,5 %. À Paris, le rendement brut moyen est autour de 3 % ; dans les villes moyennes, il peut dépasser 8 %. Un rendement élevé implique souvent un risque plus important (vacance, quartier moins demandé).

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui, pour un calcul réaliste. Le rendement doit être calculé sur le coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux éventuels). Ignorer les frais de notaire gonfle artificiellement le rendement de 7 à 8 % dans l'ancien.

Calcul du rendement locatif

Rendement brut vs rendement net : quelle différence ?

Charges à prévoir dans un investissement locatif

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